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Cos’è un mutuo

Guida alla richiesta di un mutuo In genere si chiede un mutuo per acquistare, costruire o ristrutturare la propria abitazione principale (la cosidetta prima casa) oppure per acquistare o ristrutturare la casa per le vacanze (ovvero la seconda casa).

Il mutuo è quindi un finanziamento concesso abitualmente per acquistare un’unità abitativa o per acquisti immobiliari in generale. I finanziamenti sono praticati dalle Banche, Istituti di Credito e Società Finanziarie specializzate nell’erogazione di questo tipo di finanziamenti.
I mutui possono essere erogati con quote fisse di rimborso (rate), comprendenti gli ammortamenti progressivi del capitale e gli interessi predeterminati (in questo caso parliamo di mutui a tasso fisso), oppure con quote di ammortamento e interessi variabili (ovvero i mutui a tasso variabile).La durata dei mutui è solitamente di 5, 10, 15, 20 o 25 anni, più raramente 30 o 40 anni. In genere, il mutuo copre fino all’80% del valore dell’immobile che si desidera acquistare o ristrutturare; alcune banche o istituti di credito finanziano fino al 100% di tale valore, generalmente a condizioni più onerose o con richiesta di garanzie aggiuntive.
I mutui per l’acquisto della prima o seconda casa costituiscono la maggior parte dei finanziamenti concessi dalle banche o dagli istituti di credito specializzati. L’ammontare del capitale erogato del mutuo non può superare un importo il cui rimborso annuale sia in genere il 30% del reddito del nucleo familiare (salario e altre entrate) di chi lo richiede;
in pratica, se il nucleo famigliare del mutuatario dimostra di avere un reddito annuale di 100, non può richiedere mutui che gli costino più di 30 all’anno per i rimborsi (somma dei pagamenti nell’anno), e dunque l’importo del capitale massimo erogabile si calcola a partire dall’importo della rata di rimborso.
Inoltre, l’importo massimo erogabile è condizionato al valore del bene prestato in garanzia (la casa ad esempio): da qualche anno, una certa deregulation del mercato consente di registrare offerte di mutui che arrivano a coprire il 100% del valore di perizia dell’immobile, determinato da un esperto di estimo incaricato dalla banca o dall’istituto di credito competente.
La perizia eseguita a questi fini, pur se formalmente tesa a individuare “il più probabile valore venale in comune commercio” del bene, deve tener conto dell’aspetto prospettico della sua eventuale utilità, poiché in ragione della cospicua durata del mutuo e della possibile
modificazione nel tempo degli equilibri fra i molti parametri da prendere in esame, essa deve ponderatamente restituire un valore di garanzia sostanziale in favore dell’ente erogante (la Banca), tale che nell’ipotetica necessità di esitazione all’incanto del bene, che potrebbe accadere in un imprecisato momento del rapporto, si disponga di un valore stabilmente tenutosi realistico.Ciò determina in genere una differenza fra l’importo di perizia ed il valore commerciale effettivo dell’immobile, detraendosi da questo valori che rendano ragione dei rischi di deperimento tecnico-fisico e delle eventuali modifiche del mercato di riferimento.

I tassi di riferimento a livello europeo nell’erogazione dei mutui sono l’Eurirs o Irs (Interest rate swap) per i mutui a tasso fisso e l’Euribor per quelli a tasso variabile, per il valore calcolato il giorno della firma del contratto.

I mutui a tasso variabile consistono nell’erogazione di un finanziamento ad un interesse prefissato che cambia nel tempo e viene ricalcolato rispetto ad un indice di riferimento (esempio Euribor) più un certo guadagno percentuale (mark-up per l’istituto di credito o la banca, il tasso può variare di alcuni multipli e il contratti tipicamente non prevedono un interesse massimo applicabile).

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