Le garanzie sui mutui: fideiussione e ipoteca

Un finanziatore, sia esso una banca o una finanziaria, prima di concedere l'erogazione del prestito richiesto, può chiedere delle garanzie specifiche, con lo scopo di aumentare le probabilità di ottenere il rimborso della somma prestata.
Quindi è evidente che lo scopo del finanziatore è quello di ridurre al minimo il rischio di insolvenza del finanziato, e ciò può avvenire per due ragioni:
- la solidità economica del richiedente il finanziamento non è tale da giustificare un rifiuto ma nemmeno una delibera positiva, a meno di ulteriori garanzie;
- la tipologia del finanziamento richiesto richiede l'introduzione nel contratto di una garanzia specifica.
Le garanzie possono essere distinte in personal. e reali.
L'esempio tipico della garanzia reale è l'ipoteca, che accompagna obbligatoriamente l'erogazione dei mutui, facendo sì che in caso di insolvenza del debitore, la banca possa chiedere la vendita all'asta dell'immobile stesso.
L'essere garanzia reale rende l'ipoteca immediatamente esigibile, ma non porta all'espropriazione del bene, come si è ritenuti a pensare (la casa non diventa della banca, e una volta messa all'asta, sempre per conto del proprietario, è il tribunale che si sostituisce a quest'ultimo, pagando alla banca il capitale residuo e restituendo all'ex proprietario le eventuali eccedenze).
E' evidente che si tratta della garanzia più solida e forte che esista.
Tra le garanzie personali vi è la fideiussione, con la quale una persona si offre di garantire, per il pagamento di una determinata somma, il debitore stesso.
Quindi nel caso in cui il debitore non dovesse pagare, il creditore può rivolgersi direttamente al fideiussore (se vi è il "diritto di escussione" nel contratto il fideiussore sarà obbligato a pagare solo la parte residua rimanente dopo il pagamento del debitore).
La posizione del fideiussore è del tutto simile a quella del coobbligato con la sola differenza che mentre nel primo caso, il contratto e la garanzia sono validi anche se il debitore non è a conoscenza dell'introduzione della fideiussione, nel rapporto di coobbligazione, tutti i soggetti interessati devono stipulare e accettare le condizioni del contratto.
Inoltre la fideiussione è una garanzia accessoria, per cui rimane valida fino alla durata del contratto di finanziamento che garantisce, ma qualora questo dovesse essere invalidato o dichiarato nullo, anche la fideiussione si esaurisce contemporaneamente.
Simile alla fideiussione, come funzionamento, è l'avallo, anche se quest'ultimo è previsto dal codice civile solo per le garanzie relative all'emissione di assegni o di cambiali.
Non bisogna trascurare anche l'aspetto peculiare che presentano le cambiali, dal momento che sono titoli che offrono un'elevata garanzia, essendo immediatamente esecutivi.
Un'altra differenza sta nella natura obbligatoria e non accessoria, per cui l'avallo rimane valido, anche se il titolo sottostante viene invece invalidato.
Quando, infine, la figura del garante o fideiussore, riguarda una tipologia di finanziamento assistita da garanzia reale, come avviene per le ipoteche nei mutui, il destino del garante segue il finanziamento.
Questo aspetto è molto importante soprattutto nel caso in cui ci dovesse essere un accollo di un mutuo: i nuovi mutuatari subentreranno ai vecchi che verranno svincolati dai futuri obblighi, mentre il garante rimarrà comunque legato poiché il vecchio contratto non viene estinto.